Creazione nuovo accesso e partecipazione alle spese

Climatizzatori a muro e decoro architettonico: l’orientamento della Cassazione
9 ottobre 2016
infiltrazioni
Infiltrazioni dalla terrazza: chi paga?
21 ottobre 2016
Mostra tutti

Creazione nuovo accesso e partecipazione alle spese

lavori-condominio

Secondo quanto disposto dall’art. 1123 co. III c.c., la spartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni è ispirata al criterio dell’utilità che il singolo condomino trae dalla parte stessa. Ciò nonostante, a mente dell’art. 1117 c.c., le scale di un edificio, anche qualora siano siano poste a servizio di parti diverse del fabbricato stesso, in assenza di diverso titolo negoziale, sono comunque da considerarsi di proprietà comune di tutti i condomini.

La Corte di Cassazione, raccogliendo gli spunti che precedono, ha stabilito, con la sentenza n. 10483 del 21/05/2015, che la spesa sottostante l’apertura di un nuovo accesso all’edificio deve essere suddivisa tra tutti i condomini, anche qualora l’accesso serva funzionalmente solo ad un determinato gruppo di condomini.

Per chiarezza, qualche cenno sulla storia processuale risulta utile a dirimere eventuali dubbi dei lettori.

La vicenda riguarda un condominio così composto: un cortile comune dal quale tutti i condomini, tramite i diversi portoni, possono accedere alle singole scale (A e B), si consideri, inoltre, che i condomini della scala A possiedono esclusivamente le chiavi della propria scala e tanto vale anche per i condomini della scala B.

A seguito di apposita delibera assembleare, nell’androne della scala B viene realizzato un nuovo ingresso che, però, porta beneficio solo ai condomini della scala A.

I condomini della scala B, dunque, ricorrono in giudizio sostenendo che l’opera è stata realizzata in favore e per l’esclusivo vantaggio dei condomini della scala A; gli stessi, inoltre, si lamentano che alla delibera hanno partecipato tutti i condomini e non solo quelli della scala B, come invece, a detta loro, sarebbe stato doveroso.

Nei primi due gradi di giudizio il ricorso viene rigettato, in quanto sebbene l’art. 1123 c.c.,  in applicazione del principio dell’utilità, disponga una ripartizione disgiunta delle spese afferenti i beni destinati a servire i condomini in misura differente, l’articolo in parola non presuppone affatto una proprietà separata dello stesso bene.

Senza contare che, secondo i giudici di merito, l’apertura di un nuovo accesso allo stabile accresce il valore del fabbricato e, men che meno, può essere considerata come una violazione del decoro e della sicurezza dello stabile.

La Corte di Cassazione, a tal punto, con la sentenza n. 10483 del 21/05/2015, conferma le statuizioni dei precedenti gradi di giudizio, offrendo un monolitico orientamento in ordine al cosiddetto condominio parziale ed allo spinoso argomento delle innovazioni.

Ai sensi dell’art. 1117 del c.c., infatti, le scale e i pianerottoli sono e restano di proprietà condominiale anche se, di fatto, sono poste al servizio delle singole proprietà e quanto precede appare evidente se sol si consideri che scale e pianerottoli (in maniera affatto casuale!) non vengono inglobati nella compravendita delle unità immobiliari.

Si osservi, inoltre, che il dettame dell’art. 1123 co III c.c., in materia di ripartizione delle spese, interviene solo sulle spese afferenti la conservazione ed il godimento delle parti comuni ed in tal caso ha senso applicare il criterio dell’utilità.

Le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell’art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio” (cfr Cass. civ., 10/07/2007, n. 15444 e Cass. civ., 5/02/1979, n. 761).

Ciò significa che la semplice presenza di più scale e più androni, non è di per sé sufficiente a determinare l’autonomia e l’indipendenza strutturale / funzionale dei predetti beni, in quanto le scale consentono l’accesso al tetto o al lastrico solare e, per di più, dall’androne non si accede solo alle scale, ma anche ai muri perimetrali.

Di conseguenza, la partecipazione dei condomini della scala A è risultata, secondo la Suprema Corte, assolutamente legittima.

Per quanto concerne il decoro architettonico e la voluttuarietà dell’innovazione, ovvero le secondarie tesi avanzate dai condomini della scala B in ragione della circostanza che l’edificio era già dotato di un comodo ingresso posto su un’altra via, la Corte di Cassazione ha ritenuto che l’apertura di un nuovo punto di accesso da una strada più larga e pianeggiante costituisce un miglioramento rispetto al varco pre-esistente meno largo ed in salita, con tutti i conseguenti benefici in termini di carico e scarico delle merci e di sosta dei veicoli.

Alle spese per la realizzazione di nuove opere o beni, pertanto, quand’anche indirizzate a servire solo una porzione di condomini, devono comunque partecipare tutti i condomini, in forza del generale principio per il quale determinati beni si presumono comuni, salvo prova contraria, ex art. 1117 c.c..

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *